Готельний ринок П'ятигорська (огляд 2015 г.)

Наш союзник Bikinika

макроекономічне оточення

Кавказькі мінеральні води (КМВ) - один з найстаріших курортних регіонів в Росії. КМВ - група курортів федерального значення в Ставропольському краї; особливо охороняється еколого-курортний регіон Російської Федерації. Даний регіон утворюється сімома містами:

• Георгіївська (населення 70 000 чоловік);
• Мінеральні води (населення 76 000 чоловік);
• П'ятигорськ (населення 146 000 чоловік);
• Єсентуки (населення 103 000 чоловік);
• Кисловодськ (населення 130 000 чоловік);
• Кисловодськ (населення 130 000 чоловік);
• Желєзноводськ (населення 24 000 чоловік);
• Лермонтов (населення 23 000 чоловік).

Регіональним центром КМВ є Єсентуки, раніше цей статус належав Пятигорску. Населення КМВ становить близько 400 тис. Чоловік, 85% населення росіяни, 4% вірмени, 2% українці, 9% інші нації.

природні характеристики

Всі міста Кавказьких Мінеральних Вод розташовані в південній частині Ставропольського краю на північних схилах Головного Кавказького хребта, в 20 км від Ельбрусу. Вище за всіх курортів розташований Кисловодськ (817-1063 м), інші курорти знаходяться приблизно на одній висоті : Єсентуки - за течією р. Подкумок (600-640 м), П'ятигорськ - біля підніжжя г. Машук (510-630 м), Желєзноводськ - в долині між Бештау і Залізної, на схилах біля підніжжя останньої (600-650 м). Рослинність представлена ​​головним чином масивами дубово - грабових лісів, що чергуються з луговими степами; в передгір'ях степова і лісостепова рослинність, яка в горах (на висоті 800-1100 м) змінюється широколистяними лісами (бук, дуб, граб).

Міста КМВ широко відомі перш за все за рахунок своїх гідромінеральних ресурсів. У кожному місті регіону є власні мінеральні джерела. У сукупності в регіоні більше 100 джерел мінеральної води 13 різних типів, що створює унікальну бальнеологічну базу. У КМВ знаходяться також одні з кращих в Росії родовищ лікувальних грязей, експлуатаційні запаси оцінюються в 900 тис. Кубів.

Клімат регіону відрізняється різноманітністю і формується під впливом ряду факторів. Передгірний характер місцевості і близькість снігових вершин Головного Кавказького хребта з одного боку, а з іншого сусідство посушливих степів і напівпустель Прикаспійського узбережжя визначають континентальні риси клімату цього регіону. Клімат помірно-континентальний з великою кількістю сонячних днів (до 150 на рік). Середньорічна температура становить близько +7,8 ° C, середньорічна кількість опадів до 670 мм.

район курортів Єсентуки , П'ятигорськ , Желєзноводськ - кліматична зона з великою кількістю тепла і помірними опадами. Похмурі дні з туманами і памороззю бувають переважно в осінньо-зимовий період, що створює контраст з Кисловодськом , Де в цей час в основному сонячно.

Економіка

Кавказькі Мінеральні Води - одна з найбільш густонаселених територій Північного Кавказу. Середня щільність населення понад 150 осіб на 1 км2. Ядром регіону є Кавказько-Мінераловодська поліцентрична міська агломерація , Яка об'єднує міста Єсентуки, Желєзноводськ, Кисловодськ, Лермонтов, Мінеральні Води, П'ятигорськ. Кавказько-Мінераловодська агломерація налічує 952 646 чол. Переважно економіка регіону орієнтована на надання послуг із санаторно-курортного лікування. Зараз в регіоні налічується близько 118 оснащених найсучаснішим лікувально-діагностичним обладнанням здравниць і 26 туристських і готельних комплексів. Одноразово всі засоби розміщення можуть приймати понад 40 тисяч осіб. Частка регіону КМВ в загальному фізичному обсязі ринку внутрішнього туризму Росії становить приблизно 2,2%. Однак в обсязі послуг російського санаторно-курортного комплексу частка регіону істотно вище і становить близько 10%.

У регіоні також розвинені сільськогосподарське і промислове виробництво, транспорт, логістика та торгівля, що забезпечують зайнятість і доходи значної частини населення. На регіон КМВ припадає понад 35% роздрібного товарообігу, більше 25% промислового виробництва, понад 20% інвестицій в основний капітал, більше 10% сільськогосподарського виробництва Ставропольського краю. Традиційним для даного регіону промисловим виробництвом є розлив мінеральних вод. Промисловим розливом в регіоні займаються більше 50 підприємств і спеціалізованих цехів.

Транспортна доступність

Регіон Кавказькі мінеральні води має вигідне розташування і є важливим транспортним вузлом. Регіон розташований на перетині найбільших залізничних і автомобільних магістралей, що зв'язують більшість регіонів Північного Кавказу з іншими частинами Росії, в 4-5 годинний транспортної доступності від міста П'ятигорська проживає 5-6 млн. Чол.

В регіоні КМВ розвинений залізничний (транзитний і внутрірайонний), повітряний і автомобільний транспорт. Мінераловодського відділення Північно-Кавказької залізниці обслуговує весь регіон Північного Кавказу, ряд районів Ставропольського краю. Завдяки цьому регіон КМВ має високу транспортну доступність від місць, де концентрується населення і формуються основні рекреаційні потоки в зарубіжній Європі, Росії, країнах СНД, що сприяє розвитку санаторно-курортного і туристсько-рекреаційного комплексу.

Через регіон КМВ проходить федеральна траса «Кавказ», вона забезпечує високу автомобільну доступність. Траса тягнеться з Краснодарського краю до кордону з Азербайджаном і проходить через такі великі регіональні центри як Грозний, Махачкала, П'ятигорськ. Важливо відзначити, що більш ніж на 30% своєї протяжності, параметри федеральної дороги не відповідає досягнутому рівню інтенсивності руху. Аналогічна ситуація з регіональними та муніципальними автодорогами.

Міжнародний аеропорт Мінеральні Води - найбільший аеропорт Ставропольського краю і Північно-Кавказького федерального округу , Один з найбільших на Півдні Росії. З аеропорту здійснюються регулярні перельоти крім Москви і Санкт-Петербурга до багатьох міст Росії, а також за кордон за напрямками Баку, Стамбул, Дубаї та ін. Час в дорозі з аеропорту до регіонального центру КМВ - П'ятигорська становить 25 хвилин.

Діаграма 1 Пасажиропотік аеропорту Мінеральні води по роках

До 2020 р в курортних зонах рух буде здійснюватися по обмеженим схемами на транспортних засобах, що працюють на екологічно чистому паливі. Аеропорт в місті Мінеральні Води буде реконструйований. Буде завершено будівництво обходу Кавказьких Мінеральних Вод федеральної автомагістраллю "Кавказ".

Загальна характеристика р П'ятигорськ

П'ятигорськ - найстаріший бальнеологічний і грязьовий курорт федерального значення, а також промисловий, торговельний, науковий, культурний і туристичний центр еколого-курортного регіону Кавказькі Мінеральні Води. Місто є адміністративною столицею Північно-Кавказького федерального округу, в ньому розташована резиденція повноважного представника Президента РФ. П'ятигорськ є другим за величиною містом Ставропольського краю після Ставрополя. Населення міста на 2014 рік становить 145 952 чол (росте). Площа міста - 97 км2, щільність населення - 2398,1 чол. / Км2.

Транспортна інфраструктура м П'ятигорськ

П'ятигорськ володіє розвиненою транспортною інфраструктурою. Місто має регулярне сполучення з більшістю міст Північного Кавказу. З Ставрополем П'ятигорськ пов'язаний трасою М29, протяжність дороги - 186 км, час у дорозі -3 години. Найближчий міжнародний аеропорт розташований в місті Мінеральні води. Станом на 2014 рік П'ятигорськ з'єднаний залізницею з більшістю великих міст Росії та Києвом. Транспортну доступність можна оцінити як високу.

Економіка і Промисловість р П'ятигорськ

Промисловість П'ятигорська орієнтована головним чином на обслуговування потреб курорту.

У місті функціонують підприємства харчової промисловості: м'ясної, молочної, хлібопекарської. Як і у всьому регіоні, в П'ятигорську дуже розвинена промисловість по розливу мінеральної води, близько 10% загального обсягу розливається саме тут.

Легка промисловість представлена ​​безліччю дрібних цехів і невеликих фабрик з пошиття одягу і різноманітних виробів ткацького виробництва. Особливе місце в легкій промисловості П'ятигорська займає обробка шкіри і хутра та пошиття верхнього хутряного одягу.

Розвинене також машинобудування і металообробка, в цьому сектор працюють такі підприємства:

• П'ятигорський завод «Імпульс» - прилади та системи радіаційного контролю для атомної енергетики і промисловості;
• Завод «Пятігорсксельмаш» - машини та обладнання для птахівництва;
• Машинобудівний завод «ПРОФІТЕКС» - обладнання для харчової промисловості;
• Підприємство «Станкотерм» - випусковий опалювальне і комунальне устаткування.

Значну частину економіки П'ятигорська становить торгівля, місто є найбільшим торговим центром Ставропілля (понад чверть всього торгового обороту краю). На території і в околицях міста розташовані 12 ринків. На східній околиці П'ятигорська (на східній окружний - автомагістралі «М-29 Кавказ», кінцева зупинка трамваїв «Георгіївська») розташований найбільший в Північно-Кавказькому Федеральному окрузі торговий комплекс «Передгір'я».

природні характеристики

П'ятигорськ знаходиться в сприятливій природно-кліматичній зоні. Клімат в П'ятигорську характеризується м'якою зимою і жарким літом. Кількість сонячних днів в П'ятигорську - 98. Завдяки великій кількості водних ресурсів і м'якому клімату, місто володіє мальовничими водоймами, лісосмугами і парками. В межах міста знаходяться гора Машук (993,7 м, з заставленій на ній 112-метрової телеретрансляціонной вишкою) і її відроги - гори Гаряча (557,9 м) і Козачка (633 м), а також гори Дубровка (690,6 м ), Пікет (565,3 м), Пост (556 м). Найвища точка в околицях міста - вершина гори Бештау (1401,2 м).

Курортний район П'ятигорська багатий підземними джерелами мінеральних вод, всього їх налічується понад 40 на все місто. Відповідно до сучасної класифікації мінеральні води П'ятигорська об'єднуються в наступні бальнеологічні групи:

• вуглекислі води (гарячі, теплі, холодні) - перший п'ятигорський тип;
• вуглекисло-сірководневі складного іонно-сольового складу - другий п'ятигорський тип;
• радонові води - третій п'ятигорський тип;
• мінеральні води ессентукского типу (вуглекислі та вуглекисло-сірководневі)
• бальнеологічна група вод «без специфічних компонентів і властивостей» Крім того, на курорті широко використовується лікувальна грязь озера Тамбукан , Розташованого в 12 км на південний схід від П'ятигорська, на кордоні між Ставропольським краєм і Кабардино-Балкарией.

Регіон Кавказькі Мінеральні води - один з найбільш перспективних туристичних районів Росії. Готелі та санаторії тут мають давні традиції з прийому гостей. Міста-курорти даного регіону отримали популярність ще в Російській імперії. У 1990 році на всесоюзному курорті відпочивало і лікувалося близько 1,5 млн осіб з усіх регіонів країни і з-за кордону. Такий інтерес до регіону з боку відпочиваючих, перш за все, пов'язаний з місцевими лікувальними ресурсами і сприятливим для здоров'я кліматом.

Кожен з курортів КМВ має свою профільну спеціалізацію. У Кисловодську лікують захворювання органів дихання, кровообігу, нервової системи. У Єсентуках - печінки, шлунково-кишкового тракту, порушення обміну речовин. У П'ятигорську - нервової системи, опорно-рухового апарату, травлення, шкірні захворювання. У Желєзноводську - нирок, порушення обміну речовин. У Желєзноводську - нирок, порушення обміну речовин, органів травлення.

Значущим чинником при виборі відпочинку на Кавказьких Мінеральних Водах є наявність крім лікувальних ресурсів культурно-історичних об'єктів, що дозволяє поєднувати оздоровлення з пізнавальним дозвіллям. В регіоні КМВ більше 400 екскурсійних об'єктів, історичних пам'ятників і місць, пов'язаних з перебуванням відомих письменників, художників, артистів.

Головною проблемою розвитку місцевих курортів, на думку аналітиків, залишається низький рівень сервісу. Ключова причина - недостатня підготовленість персоналу.

Зараз в краї потрібно близько 4,5 тис. Фахівців з середньою професійною або початковим професійною освітою. Бракує покоївок, барменів, офіціантів. Крім того, потрібно ще близько 2,5 тисячі адміністраторів, менеджерів, аніматорів, метрдотелів - фахівців з вищою освітою. Як і в багатьох регіонах країни, рівень заробітної плати в ставропольских здравницях досить низький.

В останні кілька років курорти КМВ брали на лікування та відпочинок більше 700 тисяч росіян, причому з них більше 20% припадає на дітей і інвалідів. В основному на курорти КМВ приїжджають саме з лікувально-оздоровчими цілями (близько 80% гостей). C діловими або з приватними цілями в регіон приїжджає близько 20% туристів.

Діаграма 1 Сегментація відпочиваючих на КМВ за програмними цілями поїздки

Таке значне переважання гостей приїжджають з метою оздоровлення на КМВ пов'язано зі спеціалізацією курорту на лікувально-оздоровчому сегменті туризму. До складу курортного комплексу КМВ входять 130 санаторно-курортних установ, 45 готелів, мотелів і туркомплексів. Значна частка санаторіїв і пансіонатів, що діють на КВМ, - відомчі. В ці кошти розміщення гості переважно приїжджають за пільговими путівками від свого підприємства або в рамках системи соціального страхування. Індивідуальні туристи, які планували свою подорож самостійно, можуть заїхати в готель тільки при наявності вільних номерів залишилися після пільгових категорій клієнтів. Очевидно, що такий стан справ гальмує комерційний розвиток курорту, так як інфраструктура фізично і морально застаріла, при цьому ціни на розміщення для самостійних мандрівників досить високі. Комерційні санаторії та СПА-готелі почали з'являтися на ринку порівняно недавно і швидко завоювали свою частку ринку.

На сьогоднішній день курорт переважно відомий в Росії і в країнах СНД. Протягом року спостерігається наступна тенденція завантаження: в кінці весни і влітку на курорті відпочивають жителі Росії, в міжсезоння і взимку гості з країн СНД, особливо з Азербайджану, так як з Баку є пряме транспортне сполучення. Важливо відзначити, що зростання кількості туристів з-за кордону істотно виріс з моменту появи на КВМ сучасних санаторіїв і СПА-готелів. Співвідношення туристів з Росії та іноземців за різними оцінками становить 88% на 12%. Жорстка конкуренція і наявність негативних факторів - поширення іміджу Кавказу як небезпечного регіону на територію КМВ, неготовність сервісу до обслуговування іноземних клієнтів не дозволять збільшити частку клієнтів з далекого зарубіжжя більш ніж на 5-7%.

Діаграма 2 Співвідношення жителів Росії і іноземців відпочиваючих на КМВ

У провідних санаторіях КМВ середньорічне завантаження складає 80%, при цьому глибина бронювання знаходиться в діапазоні від року до півроку. У літній період часу в більшості санаторіїв завантаження становить 100%. Високу заповнюваність номерного фонду вдається зберігати не тільки державним установам, а й якісним комерційним санаторним комплексам, як наприклад «Плаза» в Кисловодську. Влітку при тарифі в 10 тис. Руб. на добу і більше завантаження в «Плазі» доходить до 100% і формується лист очікування. Значущим генератором завантаження найбільш якісних санаторіїв є компанії сировинного сегменту і авіакомпанії, які відправляють своїх співробітників на обов'язкове курортне лікування в зв'язку з умовами їх роботи. Тривалість перебування в готелях в середньому становить 1.8 дня, в санаторіях і пансіонатах термін проживання становить від тижня до двох.

Діаграма 2 Завантаження санаторіїв і пансіонатів КМВ по місяцях

Попит на готелі переважно формується діловим сегментом і індивідуальними туристами, які приїжджають з екскурсійно-пізнавальними цілями, або в гості до друзів і родичів. Треба визначити, що готелі з великим номерним фондом сконцентровані в П'ятигорську, саме там порівняно висока ділова активність, що дозволяє підтримувати високе завантаження без лікувальної бази. Завантаження готелів в П'ятигорську становить близько 60% в рік, в значній мірі вона формується за рахунок різних конференц-заходів. У П'ятигорську проходять регулярні конференції з питань розвитку Північного Кавказу і зустрічі представників місцевих республік. За оцінками багатьох експертів, П'ятигорськ потенційно може стати головною конгрессно-виставковим майданчиком для всього регіону. Сьогодні вже було ініційовано кілька інвестиційних проектів, підтриманих федеральними властями, проте на поточний день не один з проектів не був реалізований. Багатьох інвесторів не влаштовує застаріла міська інфраструктура.

Діаграма 3 Завантаження готелів П'ятигорська по місяцях

П'ятигорськ на відміну від інших міст регіону має істотний історико-культурною спадщиною. Місто входить до списку історичних місць Росії. Багато хто вибирає П'ятигорськ, тому що там можливо гармонійно поєднати лікування з екскурсійно-пізнавальним відпочинком. Влада міста націлені в найближчі кілька років активно розвивати екскурсійні маршрути і створювати тури для гостей П'ятигорська, на їхню думку, це дозволить залучити додаткових відпочиваючих в місто і зробить їх перебування більш комфортним. Однією з перешкод для розвитку туризму в П'ятигорську є транспортна проблема. У місті застаріла дорожня інфраструктура, і парк міського транспорту знаходиться в незадовільному стані.

Курортний регіон - Кавказькі Мінеральні води активно почав розвиватися ще за часів Російської імперії. Санаторний комплекс особливо активно було розширено в СРСР, коли були відкриті відомчі пансіонати і галузеві лікувальні комплекси. Сьогодні, як було зазначено вище, до складу курортного комплексу КМВ входять 130 санаторно-курортних установ, 45 готелів, мотелів і туркомплексів. Важливо відзначити, що не всі засоби розміщення активно діють на ринку, так як багато хто повністю орієнтовані на роботу з клієнтами по лінії відомства. В цілому з усіх засобів розміщення можна виділити близько 120 готелів і санаторіїв, які орієнтовані на різні групи клієнтів і задіють різні канали продажів.

Діаграма 4 Співвідношення санаторіїв і готелів на КМВ.

Діаграма 5 Співвідношення засобів розміщення по містах КМВ

Середній номерний фонд з урахуванням номерів в санаторіях в регіоні КМВ становить 127 номерів. Важливо відзначити, що номерний фонд готелів у цьому регіоні невеликий - в середньому - 35 номерів, без П'ятигорська - 16 номерів. У П'ятигорську, так як місто є столицею ПКФО, на ринку присутні порівняно великі конференц-готелі:

• «Інтурист» - 152 номери;
• «Бештау» - 183 номери;
• «Машук» - 115 номерів.

Діаграма 6 Співвідношення середнього номерного фонду готелів і санаторіїв в м П'ятигорську

Більшість засобів розміщення присутніх на КМВ відносяться до категорії економ - 2 * і середньої - 3 *. До вищої категорії належать переважно невеликі приватні готелі і кілька санаторіїв, як наприклад «Зоря» в Кисловодську, який курується Управлінням справами Президента РФ.

Незважаючи на те, що багато санаторіїв належать до економ-класу і є відомчими, рівень сервісу оцінюється досить високо, за даними Booking.com середня оцінка засобів розміщення - 8/10 балів. У П'ятигорську даний показник досягає 7,4 / 10 балів, що є середнім показником і свідчить про те, що на ринку є лідери, що володіють високим рівнем сервісу, і аутсайдери, переважно міні-готелі і старі санаторні комплекси.

На сьогоднішній день в регіоні КМВ починається активне освоєння ринку комерційними санаторіями, відкриваються сучасні СПА-комплекси. Однією з провідних компаній на цьому ринку є «Африка-Ізраїль», в 2005 був відкритий санаторій «Плаза» в Кисловодську, в 2012 санаторій «Плаза» в Желєзноводську, зараз компанія заявляє про плани відкриття ще одного готельного СПА-комплексу в Кисловодську. У П'ятигорську також анонсуються проекти з будівництва нових готелів, неодноразово заявляли про початок роботи над готелем з великим конгрес-центром і санаторієм які суміщають в собі як СПА, так і медичні складові.

Сьогодні конкуренція на ринку Кавказьких Мінеральних вод досить висока. Очевидно, що конкуренція на даному ринку носить специфічний характер, так як санаторні комплекси в значній мірі працюють на власні відомства і галузі і лише в невеликій мірі орієнтовані на ринок. Один з небагатьох комерційних санаторіїв «Плаза», маючи кількох великих сировинних клієнтів, може собі дозволити нехтувати кон'юнктурою ринку.

У П'ятигорську всі санаторії в сезон заповнюються, і попит перевищує пропозицію. Серед готельних комплексів, орієнтованих на діловий сегмент, конкуренція вища і лідери з якісної матеріально-технічною базою регулюють цінову політику на ринку серед аналогічних засобів розміщення. Серед готелів до лідерів можна віднести готель «Бештау», «Машук» і «Пятигорск». Аутсайдером, не дивлячись на розташування в центрі міста, є готель «Інтурист», застаріла матеріально-технічна база робить його непривабливим для гостей. Серед санаторіїв, які на ринку позиціонуються як СПА-готелі, лідерами є «Аква-Терми Машук» і «Галерея Палас». Для ширшого аналізу конкурентного середовища ми включили в перелік засобів розміщення також готель «Понтос Плаза» в Єсентуках, так як він орієнтований на гостей верхнього сегмента, надає СПА-послуги та може виступати конкурентом для проектованої готелю. Важливо відзначити, що прямих конкурентів по інфраструктурі, асортименту послуг і цільової аудиторії на ринку КМВ зараз не представлено, що очевидно дасть перевагу для позиціонування готелю на ринку.

Таблиця 1 Порівняльна характеристика основних конкурентів

«Бештау»

183 2 280 Немає

«Машук»

115 2 120 Є

«Аква-терм Машук»

147 0 0 Є

«П'ятигорський нарзан»

120 1 50 Є

«Галерея Палас»

12 1 25 Буває

«Понтос Плаза»

18 1 160 160